당신은 부동산 초보? 부동산 투자 첫걸음, 입지 분석

대한민국에서 부동산이란?

 

경제가 고도화되며 고속 성장을 경험한 우리나라 베이비붐 세대는 흔히 부동산에 대해 이렇게 말합니다. ‘안전 자산’, ‘불패 신화’, ‘목돈이 생긴다면 무조건 아파트’. 실제로 지난 6월 한국은행에 따르면 대한민국의 가계부채 증가의 요인으로 베이비붐 세대의 부동산 투자를 원인으로 꼽을 만큼(, 2017-06-22, 아이뉴스24), 가파른 경제 성장기에 자본을 형성한 베이비붐 세대는 부동산 매입에 상당히 우호적입니다. 전체 국민의 자산 중 부동산이 차지하는 비율이 80%에 가까우니 더 말할 필요가 없을 정도죠.

최 과장과 같이 베이비붐 세대의 자녀, 다시 말해 1980년생부터 2000년생까지를 소위 밀레니얼 세대로 칭합니다. 한국의 밀레니얼 세대는 부모 세대인 베이비부머 세대보다 1.5배 많은 인구수를 기록하고 있지만, 태생적으로 1997년 IMF와 2008년 글로벌 금융위기를 경험하며 자란 저성장과 저임금, 취업 절벽을 대표하는 세대입니다. 개개인이 경제적으로 풍요롭다고 할 수 없는 경우가 많지만, 국내에서 여전히 내 집 마련이 필요하다는 인식이 부모를 통해 형성되어 있는 만큼 그 니즈가 많습니다. 

결론부터 말하자면 지금 목돈이 부족하더라도, 부동산은 주식처럼 경기의 사이클이 존재합니다. 매입할 수 있는 시기가 언젠가는 온다는 것이죠. 그러니 준비된 자에게 기회가 오듯, 공부가 필요하겠죠? 최 과장과 함께 하는 부동산 공부 첫 번째는 바로 입지 분석입니다. 

좋은 부동산 입지를 가려내는 4가지 기준

 

이왕 매매하는 부동산, 입지가 중요한 이유는 부동산이 하나의 자산 개념으로 통용되기 때문입니다. 자신이 사는 집이 좋은 입지로 인해 다른 사람들의 집보다 가격이 더 오른다면 나중에 더 좋은 곳으로 이사할 수도, 현금화를 했을 때 더 많은 자산을 손에 쥘 수 있기 때문입니다. 대표 부동산인 아파트의 경우, 같은 아파트라도 위치가 어디인지, 교육 환경이 어떠한지 등에 따라 부동산 가격의 차이가 발행하는 것이 사실이기 때문입니다. 그럼 미래 가치가 반영될 수 있는 좋은 부동산이라고 할 수 있는 곳은 어디인지 하나씩 알아보겠습니다.

 

 

▲ 아파트뿐만 아니라 다른 부동산 또한 교통환경, 상권환경, 교육환경, 자연환경은 부동산 가격을 좌우할 만큼 중요한 요소입니다. 

1. ‘교통환경’, 일자리 접근성을 기준으로 판단하자

월세방을 한 번쯤 구해본 분이라면 본인이 어디에 살 것인지를 결정하는 데 일자리까지의 시간을 먼저 생각할 텐데요, 바로 이 접근성이 교통환경에 해당하는 부분입니다. 다시 말해, 일자리가 많은 지역으로 어떻게 접근하는지가 거주지 선정에 중요한 이유입니다. 다소 비싸더라도 가능한 일자리가 가까운 지역에 거주하고 싶어하는데요, 이 접근성은 바로 부동산의 가치와 직결됩니다. 

일자리 접근성을 고려할 때 가장 중요한 교통수단 그리고 또 다른 용어로 사용하는 역세권 중 하나는 바로 지하철입니다. 지하철 노선별 가치를 통해 우리가 흔히 말하는 지하철 프리미엄이 정해집니다. 서울을 기준으로 말하면, 다음 표와 같습니다.

등급	지하철 프리미엄 가치	대표 노선
1등급	강남구, 서초구와 연결되는 노선	2, 3, 7, 9호선, 신분당선
2등급	종로구, 여의도, 금천구, 마포구와 연결되는 노선	1, 4, 5, 6호선, 공항철도
3등급	그 외 지역으로의 출퇴근 노선	1~9호선 중 강남권까지 50분  이상 소요되는 지역
4등급	출퇴근 노선이 아닌 역세권	수인선, 용인/의정부 경전철,  인천 지하철 1, 2호선

더불어, 현재 구축된 지하철 노선 외에도, 향후 확장되거나 신설되는 구간들을 확인하면 해당 지역에 있는 주거지역의 부동산의 인기가 올라가리라는 것은 당연하겠죠?

2. ‘교육환경’, 진학률이 높은 학교와 대형 학원가 유무가 중요

대한민국의 교육열 수준은 언급하지 않아도 될 만큼 높다는 것, 모두 아시죠? 우리나라 부동산의 평가 기준으로 교육환경이 거론되는 것도 당연합니다. ‘지하철 프리미엄’만큼이나 중요한 것이 ‘교육 프리미엄’입니다. 많은 분이 대학 입학을 위한 ‘입시 전쟁’을 경험했듯, 교육환경은 우리에게 매우 중요한 가치로 여겨지며, 현실에서는 흔히 강남 부동산 가격에 대해 전국에서 관심을 두는 이유이기도 합니다.

구체적으로, 교육환경은 상권 발달 여부가 중요한 대학교를 제외하고 초등학교, 중학교, 고등학교를 기준으로 평가하는 것이 일반적입니다. 그럼, 소위 학교와 학원가로 기준을 설정해 교육 프리미엄을 평가하는 기준은 어떤 것들이 있을까요?

등급	교육 프리미엄 가치
1등급	서울대 진학률이 높은 고등학교가 많고, 대형 학원가가 형성된 지역
2등급	서울대 진학률이 높은 학교가 많은 지역
3등급	서울 소재 대학교 진학률이 높은 학교가 많은 지역
4등급	동네 보습학원이 없는 지역

어떻게 보면, 이런 기준으로 등급을 구분하는 것이 우리나라의 교육 현실을 그대로 반영하는 것 같아 안타깝기도 하지만, 그만큼 현실을 반영하여 선호되는 지역이 가치 있는 부동산으로 평가받기 때문에 반드시 고려해야 하는 부분입니다.

3. ‘상권환경’, 주거구역에서 유리한 상권? 상권 시너지에 유리한 상권?

 

▲ 상권의 확장은 해당 지역의 주거구역과 주변 상권에 서로 다른 영향을 줄 수 있습니다. 

1인 가구, 신혼부부, 1자녀 가구 등 어떠한 형태의 구성원이 주거하든, 생활 편의시설은 중요한 환경으로 여겨집니다. 상권은 기본적으로 유동인구 등의 수에 크게 영향을 받으며, 기존 도심 내 상권과 신도시 상권으로 구분할 수 있습니다. 그럼, 각 상권을 어떻게 부동산과 연결해서 생각해야 할까요?

우선, 기존 도심 내 상권의 경우 해당 지역의 상권이 확장 가능성이 있는지를 염두에 두어야 합니다. 이런 경우, 재건축, 신축 등 대규모 주거지역 개발, 교통환경의 개선 여부로 유동인구, 유입인구가 증가할 것으로 예상한다면 이는 부동산 시세에 즉각적으로 반영됩니다. 실제로 해당 지역에 본인 명의의 주택에서 거주하는 사람이라면 부동산 가치가 오르는 행운도 얻게 되죠. 

신도시의 상권은 도심 내 상권보다 상대적으로 외부 인구의 유입 여부가 중요한 기준이 됩니다. 대표적인 예로, 하남시에 위치한 스타필드와 최근 오픈한 고양시 스타필드는 해당 지역에 거주하는 주민들에게 좋은 상권을 제공하기도 하지만, 해당 지역의 외부 거주자들이 많이 방문함으로써 그 지역의 가치를 견인하는 역할을 하고 있습니다. 다만, 주거시설의 프리미엄은 상승할 가능성이 높지만, 주변 상권의 경우는 대형 쇼핑몰 등으로부터 유동 인구를 뺏길 수도 있기 때문에 악영향이 갈 수도 있다는 점은 기억해야 합니다.

4. ‘자연환경’, 있으면 더욱 좋은 환경 프리미엄

풍수지리의 중요성을 잘 아는 분에게는 자연환경은 더욱 중요한 요소가 됩니다. 서울을 기준으로, 한강 조망 여부는 부동산 가치를 다르게 만듭니다. 그뿐만 아니라, 큰 녹지 공간이 조성된 지역은 환경 쾌적성이라는 이유로 근처의 다른 부동산에 비해 더 높은 가격을 형성하기도 합니다. 이것이 바로, 자연환경이 부동산에 미치는 영향입니다.

최근 여러 택지 개발지구나 신도시들을 보면, 타고난 자연환경이 없는 경우 인공적으로 생성하여 그 지역의 가치를 높이기도 합니다. 대표적으로 광교 신도시의 경우, 근처에 광교호수공원 등 인공호수와 녹지 공간을 통해 삶의 질을 높이는 지역으로 평가받고 있으며, 이외 다양한 신도시에서도 인공녹지를 개발해 거주민들의 만족도를 끌어내고 있습니다. 만족도는 곧 부동산의 가치로 이어지기 때문에 개발 전 이 부분에 대한 고려가 충분히 이루어지고 있는 현실입니다. 없으면 아쉽지만, 있으면 만족도가 매우 높아지는 이런 자연환경은 여러분이 관심을 두고 있는 지역에서 꼭 따져봐야 하는 부분입니다.

부동산 입지 분석의 기준, 감이 조금 오시나요? 부동산은 우리나라 국민이 가장 많은 자산화를 시도하는 투자처로 자리매김한 지 오래입니다. 2000년대까지 고속성장과 다양한 요인들로 인해 ‘묻지마 투자’의 열풍이 불기도 했던 장본인인데요, 저금리 시대와 더불어 부동산 또한 공부와 분석 없이 접근했다가는 기대했던 수익도, 만족할 수 있는 일상도 얻지 못하는 현실이 다가왔습니다. 실거주 목적이든, 투자든 부동산에 관심 있는 분들이라면 단순히 소문이나 지인의 추천으로만 부동산에 접근할 것이 아니라, 본인의 상황, 사용 가능한 금액, 그리고 꾸준한 입지 분석으로 자신만의 판단 기준을 만드는 것이 중요합니다. 다음 시간에도 부동산과 관련한 이야기로 돌아오겠습니다.

[출처] [최 과장의 투자 초보기] 당신은 부동산 초보? 부동산 투자 첫걸음, 입지 분석|작성자 삼성증권